同じ場所に家を建て替えたら、古い家の登記をそのまま使える？

古い家を取り壊し、同じ敷地に同じくらいの広さの家を建てた。所有者も住所も変わらないなら、登記の面積や構造だけを直せばよさそうに思えるかもしれません。

しかし、旧建物がなくなり新しい建物ができた場合は、通常、旧建物の滅失登記と新建物の表題登記をそれぞれ行います。場所や所有者が同じというだけで、古い登記記録を新居に流用することはできません。

建物の「同一性」が手続を分ける

新築と増改築の違いは、工事の呼び方だけで決まるものではありません。元の建物のどの部分が残り、どのような状態に変わったかなどを踏まえ、登記上同じ建物として扱えるかを判断します。

全部取り壊して別の建物を新築した場合は、一般に旧建物と新建物を別に扱います。一方、既存建物の一部を残して工事した場合には、変更登記になるか、新築として扱うかについて、構造や工事の実態を確認する必要があります。

広告や工事契約の名称が「フルリノベーション」でも、それだけで登記の種類は決まりません。解体前の建物図面、工事図面、工事中の写真などを土地家屋調査士に見せ、早い段階で相談しましょう。

旧建物が滅失したときは、原則として滅失の日から1か月以内に滅失登記を申請します。新築した戸建て住宅については、所有権を取得した日から1か月以内の表題登記申請が原則です。

新居の完成まで数か月かかるからといって、旧建物の滅失登記も完成時まで待ってよいとは限りません。解体と新築を一連の工事として発注した場合でも、登記の予定は別々に確認してください。

母屋以外の倉庫や車庫が残る場合には、その建物が登記上どう記録されているかも確認します。附属建物を含む一つの記録から何がなくなり、何が残るのかによって、手続の組合せが変わることがあります。

旧建物に抵当権が付いている場合は、解体や建て替えの計画を金融機関に伝え、担保の取扱いを確認する必要があります。土地にも担保が設定されている場合は、その関係も含めて調整します。

旧建物の抵当権が、建て替えた新建物へそのまま自動的に移るわけではありません。新築後の所有権保存登記や抵当権設定などについて、司法書士と金融機関へ相談し、表題登記の完了時期を共有しましょう。

旧建物の手続を後回しにすると、新築後の登記や融資に向けた確認が重なってしまいます。相談時には、旧建物と土地の登記記録、残す建物の有無、解体・完成の予定日をまとめて伝えてください。

同じ敷地での建て替えでも、登記では旧建物の終了と新建物の誕生をそれぞれ記録します。工事、登記、融資の担当者が必要な情報を共有できるよう、誰がどの手続を担うのかを具体的にしておくことが大切です。