登記簿より土地が狭かった…面積の違いは「地積更正」で直せる？

登記簿には200平方メートルとある土地を測ったら、実際にはそれより小さいという結果が出た。土地が減ったのか、隣の人に使われているのかと心配になるかもしれません。

しかし、数字の差だけでは原因は分かりません。古い測量の精度や計算、測った範囲の違いなどを確認し、正しい筆界に基づく面積なのかを確かめることが先になります。

測った線が違えば、面積も違う

庭の塀の内側を測った面積と、土地の筆界で囲まれた面積は同じとは限りません。塀が敷地の内側にある場合、その内側だけを測れば登記簿より小さな数字になることがあります。道路として使われている部分などが土地の範囲に含まれるかも、調査の対象です。

過去の測量方法や求積の精度によって、従来の登記面積に誤りがある可能性もあります。反対に、今回の現況測量だけでは、筆界に基づく面積まで確認できていないこともあります。

最初に確認したいのは「何平方メートル違うか」だけでなく、「どの線を基に計算したか」です。土地家屋調査士に既存の地積測量図や境界確認書を示し、現地と整合するか調べてもらいましょう。

登記簿に記録された地積に誤りがあり、調査・測量で正しい面積が確認された場合には、地積更正登記を検討します。地目や土地の形が実際に変わった場合の「変更」と、もともとの記録の誤りを直す「更正」は区別されます。

地積更正では、筆界に基づく測量や、必要な地積測量図などの作成を行います。面積差が見つかっただけで自動的に登記簿が書き換わるわけではなく、調査結果に応じた登記手続が必要です。

また、更正によって面積の記録が増えても、隣地の所有権を取得することにはなりません。逆に面積が減ったからといって、その分を当然に隣人へ請求できるわけでもありません。筆界の認定と、所有権や売買代金の問題を混同しないことが重要です。

売却に際して面積差が分かったときは、不動産会社に共有し、契約で面積や代金の精算をどう定めているか確認します。登記面積を基準とする売買と、実測面積に応じて精算する売買では、検討すべき内容が異なります。記録の誤りが分かった際の対応も、契約と具体的な事情によります。

固定資産税についても、地積更正をすれば必ず過去の税金が返る、あるいは必ず税額が増えるとは限りません。課税上の面積や評価の取扱いについて、所在地の市区町村に確認してください。

相談時には、登記事項証明書、従来の図面、今回の測量結果、売買契約書などをそろえます。原因が分からない段階で「土地を取られた」と話を進めず、資料と現地を照合し、登記、契約、課税のどこに修正が必要なのかを順に整理しましょう。