「売る前に測量を」と言われた土地、昔の図面だけでは足りない？

土地を売りに出そうとしたら、不動産会社から「境界を確認できる測量図はありますか」と聞かれた。手元には購入時の図面があるのに、あらためて測量が必要なのでしょうか。

判断の手がかりになるのは、図面の古さだけではありません。何を調べて作った図面なのか、現地に境界標が残っているか、売買でどのような引渡しを約束するかを確認する必要があります。

図面に線があっても、隣地との確認が済んでいるとは限らない

一般に、現況測量は塀や建物など現地の状況を測って図面にする作業を指します。一方、境界確定測量と呼ばれる業務では、登記所の資料や過去の測量成果、現地の状況を調べ、隣接地所有者などと境界の位置を確認していきます。呼び方や依頼範囲は事務所によって異なるため、名称だけで内容を判断しないことが大切です。

庭を囲む塀を測った図面に面積が書かれていても、その線が登記上の区画を示す「筆界」と一致するとは限りません。逆に、以前の境界確認書や復元可能な測量成果がそろい、現地とも整合しているなら、既存資料を活用できる可能性があります。

確認したいのは、作成者と作成年月日、測量の目的、境界点の位置を示す情報、隣地や道路との確認状況です。図面に押印があるという一点だけで、すべての境界が確認済みだと受け止めるのも早計です。

土地を売るたびに、法律上一律に新しい確定測量が必要になるわけではありません。ただし、契約で境界の明示や測量図の交付を約束すれば、その内容に沿った対応が必要です。登記上の面積を基準に価格を決めるのか、実測面積に応じて代金を精算するのかも、別の確認事項になります。

たとえば、登記簿の面積を基準に売買する場合でも、境界を明示する約束がなくなるとは限りません。「面積の精算はしない」と「境界を調べなくてよい」を同じ意味で扱わず、不動産会社と契約案を確認しましょう。

買主が住宅を建てる予定なら、接道や越境物などが計画に影響することもあります。測量を契約後まで先送りすると、確認に時間を要した場合の引渡日や費用負担について、追加の協議が必要になるかもしれません。

土地家屋調査士への相談では、登記事項証明書、手元の測量図、境界確認書、購入時の契約書などを用意し、売却予定時期と求められている成果物を伝えます。資料がない場合も、そのことを最初に説明すれば調査の進め方を検討できます。

見積もりでは、資料調査、隣地との立会い、道路管理者との協議、境界標の設置、図面作成のどこまで含むかを確認してください。登記簿の面積に誤りが見つかった場合の地積更正登記が、別の業務になることもあります。

まず必要なのは、測量を一式で注文することより、現在の資料で何が分かり、何が未確認なのかを整理することです。調査の結果を踏まえて契約条件と日程を調整すれば、売主も買主も、引渡しまでに行うべきことを具体的に把握できます。