隣の屋根が越境しているかも…測ればすぐに撤去を求められる？

土地の売却準備中に、隣の建物のひさしや雨どいが敷地へ出ているように見えた。買主から対応を求められたら、どこから調べればよいのでしょうか。

見た目だけでは、越境の有無も範囲もはっきりしないことがあります。また、測量で位置関係が分かることと、直ちに撤去が認められることは別です。現地の事実と、当事者間の権利関係を順に整理します。

上空だけでなく、地中や塀の基礎にも目を向ける

越境が問題になるものには、屋根や雨どいのほか、塀の基礎、擁壁、配管などがあります。地表の境界標から眺めただけでは、ひさしの先端がどの位置にあるのか分からない場合もあります。

土地家屋調査士に相談するときは、どの部分が気になるのかを写真などで示し、境界の調査と併せて位置関係を確認できるか尋ねましょう。地下の配管については、地上の測量だけで経路まで分かるとは限らず、設備図面や別途の調査が必要になることもあります。

そもそも筆界の位置が未確認なら、先にそれを調べる必要があります。隣地所有者と筆界の認識が一致していても、所有権の範囲について別の合意や争いがないかは、さらに確認すべき事項です。

越境が確認できた場合は、以前の所有者同士で使用を認める約束がなかったかを調べます。承諾書、売買契約書、工事の記録、過去のやり取りなどが手がかりになります。

対応として、当事者が合意して早期に解消することもあれば、建て替え時などに撤去する条件を協議することも考えられます。ただし、どの解決方法が可能かは、権利関係、越境の程度、経緯などによります。測量した人が「必ず撤去させられる」と保証できるものではありません。

相手の屋根を切断したり、配管を勝手に外したりする対応は避けてください。撤去の請求や損害賠償、合意書の法的な内容について争いがある場合は、弁護士への相談が適しています。

売却を予定しているときは、不動産会社に調査結果と書面の有無を伝え、売買契約でどう扱うかを検討します。口頭で「いずれ直すと聞いた」だけでは、いつ、誰が、どこを直すのかが買主に伝わりません。

合意書を作成する場合は、対象物の位置、現在の取扱い、解消する時期や条件、費用負担、所有者が変わる場合の対応などが論点になります。ただし、合意書を書けば、将来の所有者にあらゆる内容が当然に及ぶとは限りません。承継の方法を含めて法的な確認が必要です。

測量図には、確認した事実と未確認の範囲を明確にしてもらうことも大切です。位置の調査は土地家屋調査士、法的な協議は弁護士、売買条件の調整は不動産会社というように、相談する内容を分ければ、何が解決し、何が残っているかを把握しやすくなります。