相続登記の前に測量が必須？境界が不明でも期限は待ってくれない

親の土地を相続したものの、境界杭が見つからず、面積も正しいか分からない。「まず測量を終えないと相続登記ができない」と思い、手続を止めていないでしょうか。

既に登記されている土地の名義を相続で変更する場合、通常、境界確定測量が一律に必要になるわけではありません。名義の変更と、土地の形や面積の確認は、目的を分けて進められる場合があります。

相続登記は、誰が権利を引き継いだかを記録する

相続による所有権移転登記では、亡くなった人から誰が所有権を取得したかを、戸籍、遺言書、遺産分割協議書などに基づいて確認します。通常の申請で、土地全体を新たに測量した図面が必ず求められるわけではありません。

そのため、境界の確認に時間がかかる場合も、相続登記の手続を並行して検討できます。登記名義の変更は司法書士、筆界の調査や地積更正・分筆は土地家屋調査士というように、必要な業務を分けて相談しましょう。

ただし、土地の一部ずつを別の相続人が取得する場合や、登記記録と対象の不動産の特定に問題がある場合などは、調査や他の登記が必要になることがあります。「測量不要」という言葉だけで、個別の課題まで放置しないことが大切です。

相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。基本的には、自分のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産で、相続登記が未了のものは、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。取得を知った時期によって期限が異なるため、古い相続だから対象外と思わず、具体的な日付を確認してください。

遺産分割が成立した場合には、その成立に伴う追加の登記義務もあります。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。境界の調査が続いているという事情だけで、当然に期限が延びると判断することはできません。

遺産分割が終わらず相続登記が難しい場合には、相続人申告登記によって基本的な申請義務に対応できる制度があります。ただし、これは誰が最終的に所有権を取得したかを確定して公示する登記ではありません。

相続人申告登記だけで、その土地を相続人単独の名義にしたことにはならず、後に遺産分割が成立すれば、それに応じた登記を検討する必要があります。売却や担保設定を予定する場合も、権利に関する登記の整備が別に必要です。

境界の確認が必要なのは、分筆して分けたい、売却時に境界を示したい、面積の誤りを直したいといった場面です。相続手続の期限と土地利用の計画を別々に整理し、先にできる手続まで止めないことが重要です。