道路や水路に接する土地、隣の人との確認だけで測量は終わる？

土地を分筆するため、左右の隣家との境界確認が済んだ。ところが、土地家屋調査士から「道路側についても確認が必要です」と言われた。敷地の前に側溝があるのに、なぜ別の調査をするのでしょうか。

道路や水路などの公有地と民有地との境界は、一般に「官民境界」と呼ばれます。道路の舗装端や側溝がそのまま官民境界を示しているとは限らないため、管理者の資料などと照合する必要があります。

道路の見た目だけでは所有の境目は分からない

道路として使われている範囲と、公有地として所有されている範囲は、必ずしも同じではありません。道路の中に私有地が含まれる場合や、側溝の位置が境界線と一致しない場合もあります。道路台帳の線が何を示しているかについても確認が必要です。

また、公図で道路や水路のように表示されている場所が、現在の現地では通路や庭の一部に見えることもあります。長年水が流れていないという理由だけで、自由に使える自分の土地だと判断することはできません。

まず、公図、登記事項証明書、道路や水路の境界に関する過去の図面を調べます。管理者は国、都道府県、市区町村など、場所や施設によって異なるので、窓口の特定から始める場合もあります。

過去に官民境界の確認が行われていれば、境界確認図や証明書などが保管されていることがあります。その内容と現地の境界標が整合するかを確認し、手続の中で利用できるか検討します。

未確認の場合は、管理者へ申請し、必要な資料を提出して現地立会いなどを行います。必要書類、申請できる人、立会いの関係者、証明の方法は自治体等により異なります。反対側や周辺の土地の所有者の協力が必要になることもあるため、依頼先に進め方を確認しましょう。

「官民境界の確認」は、道路の管理や所有との境目に関する手続です。建築基準法上どこまで道路とみなされるか、建物をどこに建てられるかという判断とは、区別して確かめる必要があります。

道路側の確認が必要なことを契約直前に知ると、測量や図面の完成が当初の予定より遅れる場合があります。立会日の調整や不足資料の補充もあるため、現地で測る日だけを見て完了時期を決めないことが大切です。

土地家屋調査士への相談では、道路・水路との協議が業務に含まれるか、既存図面を取得できるか、未確認の箇所がどこかを聞きましょう。不動産会社には必要な作業を共有し、引渡しまでにどの状態にするかを調整します。

境界が分かる前に側溝を動かしたり、水路を埋めたりすることは避けてください。境界の確認と、公共物に手を加えるための許可等は別の問題です。調査結果に応じて管理者の手続を確かめることが、工事のやり直しを防ぐことにつながります。