相続した実家が未登記だった…税金を払っていても登記は別？

親が亡くなり、実家の名義を変えようとしたら、建物の登記が見つからなかった。毎年固定資産税を払っていたのに、なぜ未登記なのでしょうか。

固定資産税の課税台帳と法務局の登記記録は別の制度です。課税されている建物でも、表題登記がされていないことがあります。まず、どの段階まで登記されているかを正確に調べることから始めます。

「未登記」が何を意味しているかを確認

建物についてまったく登記記録がない場合と、表題部はあるものの所有権保存登記がない場合では、必要な手続が異なります。登記された母屋とは別に、増築部分や倉庫だけが記録されていないケースもあります。

また、住居表示の住所だけで探して見つからなくても、家屋番号や所在を確認すると記録が見つかる場合があります。古い建物では、手元の課税明細、権利証、建築関係の資料などを照らし合わせ、対象を特定することが大切です。

「登記がない」と早合点して新しい記録を作ろうとせず、土地と建物を分け、建物の所在・家屋番号・附属建物の有無まで確認します。土地家屋調査士や法務局に、資料を示して調べ方を相談してください。

表題登記がない戸建て住宅を相続した場合は、建物の物理的状況と所有関係を確認したうえで、相続人を所有者とする表題登記などの手続を検討します。どの相続人が取得するかについて、遺言や遺産分割の内容の確認も必要です。

その後、所有権保存登記によって権利部に所有権を登記する手続を検討します。表題登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士が申請代理を担うため、両者へ同じ相続関係の情報を伝え、進め方を調整します。

表題部だけが亡くなった人の名義になっている場合などには、申請の順序や内容が変わります。一つの例をすべての未登記建物に当てはめることはできません。

建築確認関係の書類、工事請負契約、領収書、固定資産税関係の資料、古い写真などが手がかりになります。ただし、税金を払っていた事実だけで所有者が必ず確定するわけではありません。必要な証明資料は事案に応じて法務局や依頼先に確認します。

相続については、戸籍、遺言書、遺産分割協議書などが関係します。親が建てたと思っていた家が祖父母の代からのものだった場合など、相続の経緯をさらに調べる必要があることもあります。関係者が多いときほど、分かっている事実と未確認の情報を区別して伝えましょう。

建物表題登記には、不動産登記法47条の申請義務が関わります。相続登記の「3年以内」という期限だけを見て、未登記建物の表題登記も3年待てると考えるのは適切ではありません。

売却や融資の利用を予定している場合は、その日程も最初に伝えます。現地の建物、課税資料、登記記録の食い違いを整理しておくことは、相続人が不動産の状況を正しく把握するうえでも役立ちます。